Вихід із депресії: як звалища та кладовища перетворити в житлові квартали

Надмірна щільність забудови – це те, з чим рано чи пізно стикається майже кожне велике місто. У Європі й Азії ще на початку 2000-х заговорили про загрозу стрімкого зростання міст через активний приплив населення в економічно і промислово розвинені мегаполіси. В Україні питанням архітектурного перенасичення і хаосу влада деяких міст зайнялася лише 2–3 роки тому. Та й то поки що на папері.
 
 
Хоча цю проблему цілком можна розв’язати. У всьому світі з нею борються шляхом освоєння так званих «депресивних» чи «проблемних» територій – занедбаних заводів, підприємств, портів, сміттєзвалищ і навіть кладовищ. Причому девелопери спільно з владою розв’язують відразу кілька проблем: підвищується однорідність забудови, місто отримує мільйонні інвестиції, розвивається інфраструктура, а також усуваються джерела забруднення довкілля.
 
Оаза в пустелі
 
Із 1997 року влада Гамбурга спільно з приватними інвесторами реалізує один із наймасштабніших у Європі будівельних проектів – освоює старий порт, що майже в самому центрі міста. Територія площею 155 га, яка складається зі старих набережних, занедбаних рейкових шляхів і заводських корпусів, до 2025 року має перетворитися в один із найелітніших районів міста під назвою Гафенсіті, який збільшить територію Гамбурга на 40%.
 
Крім житлових і офісних будівель, новий район буде наповнений рекреаційними зонами (парками, садами), музеями, виставковими залами і галереями. Також там розташується університет зі студентським містечком, який прийме 2400 осіб.
 
Ще один схожий проект – Baku White City в Азербайджані. Це ціле місто площею 221 га, що складається з житлових кварталів, торговельних та офісних центрів, парків, розважальних об'єктів. Він побудований на місці старого порту. Це була дуже забруднена територія, яку спеціально очищали. Загальна площа забудови Baku White City становитиме 3,7 млн кв. м, на ній розміститься 18 000 житлових і комерційних споруд, а кількість мешканців має досягти 50 000 осіб.
 
Показовим є і приклад промзони «ЗІЛ» на території Москви. «Цей об'єкт було внесено в пріоритетну програму розвитку міста, після чого поділено на лоти і продано декільком великим забудовникам. У результаті, замість величезної промислової зони, місто отримає понад мільйон квадратних метрів житла, кілька нових спортивних арен і ТРЦ, парк розваг для дітей, а також нову облаштовану набережну і велику кількість нових шкіл, дитячих садків, поліклінік», – розповідає комерційний директор девелоперської компанії «Інтергал-Буд» Юлія Горох.
 
Японія, яка вже кілька десятиліть страждає від перенаселення і браку сухопутних територій, узагалі створює цілі штучні острови, на яких будує міста. Саме так з'явилися острів Огісіма, де розмістився металургійний комбінат, чи острів Нагої, який став фундаментом для аеропорту Тюбу.
 
А влада китайського міста Тайюань навіть зважилася на неординарний крок, ухваливши 2012 року рішення побудувати елітний район на місці старого кладовища. «Причому люди, чиї родичі були поховані на цьому кладовищі, отримали компенсацію від компанії-забудовника і допомогу в перенесенні могил», – розповідає керівник відділу продажів ЖК Park Stone Дмитро Шостя.
 
Непросте завдання
 
Тоді як у деяких країнах девелопери зводять на пустирях цілі міста, українські забудовники роблять у цьому напрямку лише перші кроки. При цьому більшість таких проектів реалізовано наразі в межах столиці.
 
Наприклад, ЖК «Комфорт Таун» на території колишнього заводу «Вулкан», ЖК Crystal Park, побудований там, де раніше був завод «Фотон», ЖК «Галактика», який будується на площах заводу «Галактон», чи ЖК «Старокиївський» на місці заводу ім. Петровського.
 
«Можна згадати бізнес-центр «Ренесанс» (колишня книжкова фабрика), торговельно-офісний центр «Іллінський» на Подолі (колишня фабрика одягу «Ластівка»), бізнес-центр «Артем» (колишня їдальня заводу «Артем»), офісний центр на вул. Боженка (колишня фабрика іграшок). Також було перепрофільовано територію заводу «Більшовик», на якій сьогодні міститься ТЦ «Космополіт», – перераховує Олександр Попов, директор проектної групи «Архіматика».
 
Тільки якщо за кордоном такі ініціативи активно підтримує влада, і реалізуються вони у формі державно-приватного партнерства, в Україні часто все відбувається з точністю до навпаки. 
 
«На сьогодні немає підтримки з боку держави. Зайти так просто на нову ділянку інвестор не може: необхідно розробити детальний план території (ДПТ). А це вже не просто фінансові витрати, а й зобов'язання перед містом за комплексний розвиток території, а отже, низку заходів (наприклад розвиток інфраструктури), які невигідні забудовникові», – пояснює Олександр Радченко, генеральний директор будівельної компанії «АртБудСервіс».
 
Плюс до всього, крім значної вартості розроблення ДПТ, є процедурні питання, які можуть впливати на термін схвалення цього плану. Тому на позитивний результат можна очікувати не раніше ніж через 6–8 місяців за найоптимістичнішого сценарію. «А сукупність усіх питань, які необхідно розв’язати, щоб зайти на майданчик під будівництво, може зробити проект економічно недоцільним. Відповідно, більшість ділянок просто відсіюється», – каже Тарас Розпутенко, керуючий партнер адвокатського бюро «Розпутенко».
 
Не готова міська влада і до надання пільг у вигляді звільнення або зниження розміру пайових внесків чи компенсації хоча б частини зазнаних витрат, що стимулювало б забудовників. «До того ж будівництво об'єктів соціальної інфраструктури нерідко можливе тільки за рахунок втрати частини території та продаваної площі, оскільки місто не готове виділяти окремі ділянки під їхнє розміщення», – коментує Юлія Горох.
 
Помилкові побоювання
 
Утім, навіть ті проекти, які отримують схвалення, місцеві жителі часто сприймають негативно.
 
«Люди, які мешкають поруч, явно не будуть раді додатковому навантаженню на місцеву інфраструктуру. Особливо на школи і садки, які за будівництва промзони не передбачалися. Крім того, нерідко будівництво такого ЖК сприймають як рейдерське захоплення території», – каже Ольга Заремба, співакціонер девелоперської компанії Midland Development.
 
Саме з таким обуренням зіткнувся девелопер, який будує ЖК «Галактика». Як виявилося, місцевих жителів більше влаштовувало сусідство давно занедбаного заводу, ніж поява новобудов.
 
Ще один конфлікт розгорівся в Петропавлівській Борщагівці, де активісти намагаються заблокувати будівництво другої черги житлового комплексу «Празький квартал». Своє невдоволення люди, які опираються будівництву, аргументують тим, що на тому місці, де мають з'явитися три нові будинки, міститься занедбане звалище.
 
«Проте очищення сміттєвих полігонів і будівництво на них – цілком нормальна практика. Наприклад, футбольний стадіон PGE Arena Gdansk на 44 000 глядачів, який було побудовано в польському Гданську до чемпіонату Євро-2012, стоїть на колишньому полігоні промислових відходів. Роботи з утилізації проводила наша компанія. У результаті місцева влада заощадила гроші на виділення землі, позбулася звалища (розв’язано екологічну проблему міста) і отримала сучасний стадіон, який тепер приносить прибуток», – розповів у бесіді з Forbes Гліб Рижов, засновник компанії Eco-Energoprom.
Погоджується з ним і Олександр Радченко, пояснюючи, що технічно освоєння депресивних зон уже давно не є проблемою. «Сучасні технології дають змогу опрацювати такі ділянки досить якісно, не допускаючи будь-якої можливості впливу на здоров'я майбутніх мешканців житлових комплексів. Труднощі лише у фінансовому питанні. Адже всі проведені заходи збільшують вартість квадратного метра», – резюмує генеральний директор «АртБудСервіс».
 
Точка комфорту
 
Успішне освоєння депресивних територій, на думку учасників ринку нерухомості, можливе, якщо дотримуватися декількох умов. «Насамперед потрібен платоспроможний попит на нові функціональні об'єкти і середовище, які може бути розміщено на них. Коли цей попит є, приватної ініціативи достатньо для реалізації проекту. Коли попит недостатній, потрібно створювати нові серйозні аргументи для залучення уваги інвесторів до відродження депресивних територій», – пояснює Олександр Попов.
 
Тобто завдання влади – сприяти створенню «осередків комфорту» (парків, набережних, дитячих майданчиків), які дадуть змогу переважити фактор депресивності, зацікавити інвесторів, згладити скепсис громадськості. Для проживання чи роботи людини має бути створено такі умови, щоб плюси від придбання житла чи комерційних площ у таких об'єктах зводили нанівець усі негативні аргументи на адресу того, що раніше містилося на цих територіях.
 
Мерія того ж Гамбурга, наприклад, супроводжує будівництво Гафенсіті масштабною інформаційною та соціальною кампанією, пояснюючи переваги і можливості, які відкриє новий район як для інвесторів, так і для майбутніх мешканців.
 
Крім того, забудовників часто стримують труднощі в оцінюванні інвестиційної перспективності таких проектів. «Після проведення досліджень може виявитися, що інвесторові потрібно вкласти чималі кошти в низку додаткових заходів з роботи з ділянкою. Усе це забирає час і, своєю чергою, знижує привабливість ділянки», – каже Олександр Радченко.
 
В Українському клубі нерухомості (URE Club) пояснюють, що забудовникові необхідно демонтувати наявні споруди, провести санацію території, очистити її від залишків тих же звалищ чи могильників. «Усе це потребує значно більших витрат, ніж безпосередньо будівництво. Більшості девелоперів сьогодні такі витрати не по кишені: зарубіжних інвестицій немає, банківського кредитування – теж. Тому промзони в житлові квартали реорганізовують невеликими ділянками. А найчастіше будують у районах з уже сформованою забудовою», – коментують експерти організації.

Спільними зусиллями

Ну і, звичайно ж, не обійтися без сприяння органів місцевого самоврядування. Насамперед необхідно провести інвентаризацію проблемних зон і розробити комплексну програму їхнього освоєння з визначенням переліку пріоритетних територій, графіка їхнього передання інвесторам і оформлення супутньої документації. «Влада міста має ініціювати внесення змін до генплану міста і розроблення детальних планів територій для переведення промислових зон у категорію земель, що підлягають житловій забудові», – каже Юлія Горох.

Причому перешкода часом полягає лише в небажанні окремих чиновників навести лад у своєму районі, області, відкрити фінансування на таку програму або залучити інвестора. «Наприклад, коли ми отримали замовлення на утилізацію і рекультивацію скотомогильників на території Південної Кореї, від презентації до початку робіт минуло три місяці. Тому найголовніше – бажання розв’язати, а не «заговорити» ці проблеми», – розповідає Гліб Рижов.

На жаль, поки що українська влада вміє тільки продати територію, перекладаючи відповідальність на плечі інвестора. Але цього недостатньо для формування житлової та комерційної інфраструктури, яка справді матиме попит. «Для приватного інвестора створення якісного міського середовища може бути таким же важливим, як і для міської адміністрації. Адже саме комфортний облаштований громадський простір відрізняє квітучі міські території від депресивних», – вважає Олександр Попов.

25/07

Forbes

 
Изображение: